수도권 '전세값 강세 지속'에 경매로 내집마련 플랜짜기 : 경매의 첫걸음 '권리분석'에 대해서 알아보자!

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by 은대표 2024. 2. 16. 16:48

올해는 4월 총선을 앞두고 개발 공약들이 쏟아지고 있어서 수혜지역들에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 또한 설 연휴가 지나면서 도심지역을 중심으로 새 아파트 공급 부족등의 이유로 전세값 상승세가 지속되고 있는데요, 대출 규제와 고금리 등 시장상황의 불확실성이 해소되지 않은 상태에서 매매시장에 대한 전망은 다소 어둡다고 볼수 있겠습니다.

2월 15일 기준으로 서울 아파트 매매가격은 11주 연속 내리고 있는 가운데 낙폭은 다소 줄었다고 하네요. 반면 전세가격은 39주 연속 오르고 있는것으로 나타났습니다. 부동산 전문가들의 올해의 부동산 시장 전망을 보면 '전국적으로 전세값 상승은 지속'될 것으로 내다봤는데, 따라서 이러한 상황속에서 내집마련을 원하는 무주택자는 청약과 경매로 시세보다 저렴하게 내집마련의 기회를 노려보면 좋을듯 합니다.

설 연휴 이후 경매시장에서는 서울 송파구 ·광진구, 경기 분당등 인기 지역의 부동산이 줄줄이 대기중입니다. 신축 아파트부터 고급 단독주택, 빌라까지 다양한 부동산들이 경매에 나와 있는데요, 서울 광진구 광장동 신동아아파트(전용면적 84㎡)가 오는 2월 19일 4차 매각일을 앞두고 있어 투자자의 눈길을 끌고 있습니다. 본 물건은 감정가 14억 9000만원짜리인데 4차례 유찰이 되어서 최저입찰가가 6억 1000만원까지 떨어졌습니다.

위 사건은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 선순위 세입자가 있는것으로 확인되는 만큼 매수인이 보증금을 인수해야 할 수도 있으니 반드시 임차인 보증금 여부를 확인한 후에 입찰에 나서야 합니다.

이처럼 최근 경매물건이 크게 늘면서 물건은 쏟아지고 있지만 부동산 경기 위축으로 낙찰가는 떨어지고 있어서, 지난해 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가비율)은 70~80% 수준에 머물고 있습니다.

현금등의 유동성을 확보한 실수요자라면 경매 시장에서 유리한 고지를 선점할 것으로 보고 있는데, 여러차례 유찰을 거쳐 감정가나 시세보다 지나치게 저렴한 물건은 반드시 주의가 필요합니다. 위의 광진구 광장동 신동아아파트 사례처럼 가격이 매우 저렴함에도 불구하고 수요자가 선뜻 응찰에 나서지 않는 것은 대항력을 지닌 임차인이 있기 때문인데요, 대항력이란 세입자가 제3자에게 주택의 임대차 계약 관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

전문가들은 하나같이 "지나치게 저렴한 물건은 임차인 보증금 등 추가 비용이 발생할 가능성이 높다"며, "권리분석을 꼼꼼히 해 낙찰자가 인수해야 하는 부담을 여러차례 교차 검증해야 한다"고 말하는데요, 그래서 오늘은 경매의 첫걸음인 '권리분석'에 대해서 살펴보고자 합니다.

경매를 하기 위해서 거쳐야 할 관문에는 권리분석과 물건분석이 있다고 할 수 있는데, 그중에서도 물건분석에 앞서 먼저 권리분석이라는 첫 관문을 통과해야 합니다. 즉, 경매의 첫걸음은 권리분석에서 시작된다고 해도 과언이 아닌데요, 일반 사람들의 경우 권리분석을 잘 하려면 법을 잘 알아야 한다고 생각해서 쉽게 도전하지 못하고 있는듯 합니다. 물론 권리분석이 생각처럼 만만치 않기도 하지만 몇가지 원리를 알면 쉽게 접근이 가능하니 시작도 하기전에 포기하지 마시기바랍니다.

부동산경매에서 권리분석의 3대 쟁점을 들라면 다음과 같습니다.
첫째, 등기사항증명서 상의 모든 등기는 매각으로 소멸하는가?
둘째, 임차인의 보증금은 누가 부담하는가?
셋째, 인도는 어떻게 할 것인가?

이 세가지 물음에 대한 해답은 '말소기준등기'에 담겨있습니다. 즉, 말소기준등기란 경매목적물의 제 등기중 매각시 말소
또는 인수여부를 결정하는 기준이 되는 등기를 말합니다. 말소기준등기 이후에 설정된 등기는 종류를 불문하고 매각으로 소멸합니다. 말소기준등기는 권리분석의 첫걸음이자 핵심요소이기 때문에 말소기준등기만 이해해도 권리분석의 70%는 끝났다고 보면된다는 말까지 있습니다.

즉, 권리분석=말소기준등기 찾기이다!!!

경매에서 말소기준등기는 세가지 효력이 있습니다.
첫번째, 등기사항 증명서의 등기소멸
두번째, 임차인 보증금 인수
세번째, 인도시 인도명령 대상

그렇다면 누가 말소기준등기인가?
말소기준등기는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 설정일자가 가장 빠른 등기를 말합니다. 또한 전세권은 조건부(전세권이 건물전부에 설정된 상태에서 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우) 말소기준등기가 됩니다. 이 일곱가지중 실무에선 (근)저당권등기가 약 85~90% 이상을 차지하고, 가압류등기와 압류등기가 약 10%, 강제경매개시결정등기 등이 기타 순입니다. 결국 (근) 저당권등기와 (가)압류 등기만 기억하면 말소기준등기는 95%이상 정복하는 셈입니다.

경매로 부동산을 취득하는 것은 결국 부동산을 시세보다 싸게 사기 위해서 입니다. 올해에도 경매 증가세가 지속될 전망인 만큼 지금부터라도 천천히 경매공부를 시작해보면 좋을듯 합니다. 결국 권리분석이란, 매각후에도 살아있는 권리를 선별하는 과정입니다. 꼼꼼한 권리분석으로 경매를 통해 시세보다 저렴하게 무주택자분들이 내집마련할 기회를 잡길 바랍니다.